争议中冶超级大盘:京津水源地河北兴隆造万亩新城 或涉未批先建

2018-08-09 18:02:33 来源: 中国经营网

8月,炎热的夏日下,工地现场仍在忙碌。机器轰鸣运转,工人忙碌,施工路面被积土覆盖,不时会有一辆大型货车或水泥搅拌车进出其中,溅得尘土飞扬。这是《中国经营报》记者近期在首都水源地密云水库上游河北省承德市兴隆县清水河现场走访时看到的景象。

紧挨清水河处,中冶置业集团有限公司(以下简称“中冶置业”)布局河北省承德市兴隆县的中冶·长城十里春风镇(以下简称“十里春风镇”)正在如火如荼建设中。十里春风镇与中冶·兴隆新城,是中冶置业布局兴隆县的一城、一镇“双子星”项目,被其视为向城市开发运营商跨越发展的里程碑。

兴隆县距离北京城区140公里左右,年均降雨量740毫米,是华北地区降水最丰沛的地区之一,且地处京津上风上水,是京津冀重要的水源涵养功能区。兴隆境内有18条主要河流,其中清水河是密云水库的三级水源保护区。

记者走访中了解到,十里春风镇项目不仅紧邻首都水源地,其在开工建设前并未获得环评审批以及施工许可证。时至今日,该项目的施工许可证仍在办理中。

对于涉及问题,记者多次致电、致函承德市政府办公室、兴隆县委宣传部及中冶置业项目公司。兴隆县委宣传部新闻科刘姓科长表示,已将采访问题转交由县政府办公室负责,对方在核实问题之后再予以回复,但是截至发稿,记者并未收到回复。承德市政府办公室及中冶置业项目公司同样未作出回复。

十里春风镇或涉嫌未批先建

兴隆县,地处河北省承德市南部,东与河北省宽城县、迁西县为邻,西接北京市密云、平谷两区,南隔长城与天津市蓟州区相望,“一县连三省”,地理位置优越。又因燕山山脉绵亘于县域全境,山高坡陡、河谷纵横,为“九山半水半分田”的深山区,坐拥着雾灵山、六里坪国家森林公园等诸多旅游资源。

从北京市区出发,经京承高速、京建线行至兴隆县城车程约为两小时。途经该县六道河镇二道河村路段,十里春风镇项目的宣传展板绵延数里,引人注目。道路两旁吊塔林立,项目施工现场一片火热。

2016年9月,中冶置业与兴隆县政府签署战略合作协议,成立承德中冶名隆房地产开发有限公司(以下简称“中冶名隆”)和中冶名德(兴隆)文化旅游发展有限公司,分别在兴隆县兴隆镇红石砬村、南土门村范围内和六道河镇二道河村范围内投资开发兴隆新城及十里春风镇两个项目。

据了解,兴隆新城计划总投资80亿元,将建设政务中心、康养产业、商业核心、教育活力、度假住宅等几大板块,致力于打造兴隆县的产业新城;十里春风镇计划总投资50亿元,将建设滑雪场、暗夜公园、体育公园等文旅设施,打造高端的文旅小镇。

对于这两个项目,中冶置业寄予了厚望。其曾在官方网站发布的信息中指出,布局兴隆县“双子星”项目,是落实集团区域战略的重要举措,更是集团向城市开发运营商跨越发展的里程碑。两项目建成后,将累计实现GDP增量约400亿元,实现1000万~1500万人的游览量;直接贡献税收60亿元,长期税收贡献可突破200亿元。

宣称拥有一城、一镇的“双子星”项目所需土地同样不少。在兴隆新城营销中心,记者看到一座巨大的沙盘展现着项目的整体规划。负责首开区红石郡住宅项目的销售人员直言,“中冶置业要打造一个产业新城,在兴隆县已经拿了12000亩土地。”而兴隆新城项目的推广信息同样指出,规划总占地面积为12000亩,总建设用地3000亩。

定位为“小镇”的十里春风镇项目用地需求相对较少。2017年12月,六道河镇政府发布十里春风镇项目的建设意见(六政字【2017】96号),宣布该项目总占地面积为4000多亩,符合该镇总体规划,同意建设。

若按此计算,中冶置业“双子星”项目两者占地面积相加达16000余亩。

在二道河村,十里春风镇项目分列于京建线南北两侧。其中,道路南侧名为“长城十里·春风镇工程”,北侧隔河而建的是“安营寨安置房工程”。8月初,记者分别从两个工程施工现场出入口向内望去,看到南侧项目正在进行土地平整,只有一栋建筑物的主体接近完工。北侧则有二十余栋三层高的房屋完成封顶。

2018年3月15日,中国二十二冶集团有限公司宣布,由其承建的十里春风镇首开区项目正式开工。据介绍,首开区位于二道河村安营寨,总建筑面积约313815平方米,包括洋房、别墅和商业服务配套。4月8日,兴隆县发展改革局组织举办了包括该项目在内的重点项目集中开工仪式。

但是,记者发现,时至4月17日,该县环保局才发布十里春风镇环评受理的公示。公示期为4月17日至4月28日。此后,该局又分别于5月2日、5月11日,相继发布了环评审批意见和办结的公示,批文为兴环审字【2018】第22号。

此外,记者在审批窗口现场了解到,时至8月6日,该县行政审批局办事窗口才受理了该项目施工许可证申请材料,且尚未进行办理。

当下,环保工作依旧严峻、环评审批日趋严格,而在环评未被受理、能否获批更是未知之际,该项目却早已开工。对此,记者联系中冶置业方面请求采访,但一直未获回复。

紧邻首都水源地保护区

在十里春风镇项目施工现场,记者看到,南、北两个工程内均机器运转,工人忙碌,施工路面被积土覆盖,不时会有一辆大型货车或水泥搅拌车进出其中,溅得尘土飞扬。

环评未批复即已开工建设,在当前的施工阶段,道路上的积土、车辆路过溅起的尘又能否按照环评要求进行有效的防护措施也成为外界关注的焦点,主要在于,项目紧邻的清水河,正是北京水源地密云水库的三级水源保护区。

据了解,兴隆县年均降雨量740毫米,是华北地区降水最丰沛的地区之一,且地处京津上风上水,是京津冀重要的水源涵养功能区。兴隆境内有18条主要河流,其中清水河是密云水库的三级水源保护区。

据项目环评报告表显示,其施工期保护目标为安营寨村居民区、大柳树沟村居民区及清水河。为降低施工扬尘对环境的污染,施工期内将采取的防尘、抑尘措施包括施工现场出入口和场内主要道路、加工区、办公区、生活区应混凝土硬化,硬化后的地面应清扫整洁无浮尘、积土,严禁使用其他软质材料铺设等。

值得注意的是,环评报告表指出,作为其保护目标之一、紧邻施工现场的清水河,属潮河三级支流,发源于雾灵山,流经刘寨子、苗耳洞一带入密云县境。本项目建设地址属于清水河墙子路断面,执行《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)Ⅱ类标准。

记者查询相关资料发现,依据地表水水域环境功能和保护目标划分,Ⅱ类标准主要适用于集中式生活饮用水地表水源地一级保护区、珍稀水生生物栖息地、鱼虾类产卵场、仔稚幼鱼的索饵场等。而清水河实为北京市最重要的饮用水源供应地密云水库的上游,长期以来,兴隆县执行“水十条”“河长制”等多个机制,以推进清水河流域水环境治理工作。

北京大学法学院教授姜明安告诉记者,继十八大报告将生态文明建设纳入“五位一体”总体布局后,今年的宪法修改中,更是将“生态文明”写入宪法,生态文明建设必须要与经济建设放在同等地位。该县“特事特办”的文件,无论是自己制定的还是上级机关批复的,都不能以牺牲环境为代价,这是在走“先污染后治理”的老路子。

中冶代建新政府大楼?

在兴隆新城营销中心,记者看到,展示的项目区位图中,位于营销中心马路对面区域被标记为“兴隆县政府(新)”。销售人员表示,该项目将建设兴隆县政府办公大楼新址。

“规划的政务中心,就是以后的新政府办公大楼。”销售人员告诉记者。当记者追问是否仅为某种便民服务中心或行政审批中心等机构时,其再次确认,“不是,就是新的政府办公大楼。”

记者查询到的多个兴隆新城推广信息也指出,中冶置业与兴隆县政府签署战略合作协议,兴隆县政府将迁至项目,同时规划建设城市政务厅、图书馆、展览馆、文化馆等城市人文配套。此外,该项目的环评报告中同样显示,主要建设住宅、商业街、营销中心、酒店、行政中心等内容。

“当时的协议中,有一项就是把县政府迁过来。政府不出一分钱,中冶置业直接出钱盖好了,政府搬过来。如果你有朋友在兴隆县政府上班,尽管打听,全都知道。”上述销售人员表示。

企业出资代建政府办公大楼,如果属实,其是否属于市政工程?土地又将如何供应?此外,根据原国土部、国家发改委联合发布的《限制用地项目目录(2012本)》规定,地、县级党政机关直属单位新建办公楼项目,须经地级人民政府批准。这一情况,又是否经过了承德市政府的批准?

但记者多次致电致函承德市政府办公室、兴隆县委宣传部,对方均未回复置评请求。记者采访的多位兴隆县政府职能人员,不是表示没听说过新政府大楼,就是听说过但表示无法确认。

值得一提的是,2013年7月,中央办公厅、国务院办公厅曾联合发布《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》,明确规定自通知印发之日起,5年内,各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建楼堂馆所。其中指出,严禁以“学院”“中心”等名义建设楼堂馆所。严禁接受任何形式的赞助建设和捐赠建设,严禁借企业名义搞任何形式的合作建设、集资建设或专项建设。

对于“党政机关楼堂馆所”,该通知定义为包括使用财政性资金建设的党政机关办公用房、培训中心,以及以“学院”“中心”等名义兴建的具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所。

而时至今年7月,刚满5年限期。对此,国家行政学院教授周绍朋指出,虽然已过规定时限,但无论是从加强党的建设、反腐倡廉、继续贯彻落实“八项规定”等要求,还是从当前应对贸易战、及严峻的宏观经济形势来看,仍不宜将过多资金用于楼堂馆所的建设,建议对相关规定继续加强明确。

销售环节或涉违规

目前,兴隆新城首开区红石郡项目的部分住宅产品正在对外销售。而除了“政府办公大楼”这一销售卖点外,记者在走访中发现,其销售行为或还存在多个违规行为。

“我们预计8月底进行二次开盘,现在交两万元诚意金可以先排号,等开盘的时候再通知您来选房。”销售人员告诉记者,目前排号客户已近300位,但是具体开盘时间及推出房源数量尚未确定,目前主要在推的是高层产品南区,尚未取得预售证。意向客户在交费之后,会得到一份“中冶兴隆新城·红石郡项目排卡意向单”,此单将作为选房时的凭证。

记者看到,意向单上除了含有购房者姓名、身份证、意向房源等基本信息外,还含有申领人在领取此单时自愿交纳诚意金,在项目开盘选房当天携带身份证、本单及选房定金选房等内容,并盖有中冶名隆的公章。

事实上,早于2010年4月,住建部就曾发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房【2010】53号),第一条即指出未取得预售许可证的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

此外,面对记者的外地户籍身份,红石郡项目销售人员则表示可以购房。据其介绍,开发商与第三方平台合作,可帮助无购房资质的客户在该县补缴2018年1月至12月全年的社保,补齐之后的2019年1月即可进行网签。“只需16000元,我们中冶置业就能帮您解决限购问题。”

而在去年5月,承德市政府发布《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》(承市政字【2017】40号),规定在包括兴隆县等多个区、县范围内购房,非本市户籍居民家庭需提供本市一年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明。补缴则不得作为购房有效凭证。

限购政策下,外地户籍为何依然能够操作购买?对于记者的疑问,上述销售人员则解释称,“我们很多客户都是中冶置业找了当地第三方公司给操作的。中冶是央企,这个是没有问题的。”

随后,销售人员向记者提供了合作平台负责人的联系方式。该负责人表示,“上面有明文规定,不承认补缴证明。但是,我们虽然给您补缴了过去几个月的社保,出具的却是1月到12月顺缴的证明,不会显示补缴痕迹。”

而面对是否存在风险的质疑,该负责人更是直言,“什么叫限购政策,就是限制外地人购房的,如果查的话肯定能查出来,但是我们这样做肯定没问题,政府也是睁一只眼闭一只眼。”

土地指标趋紧万亩土地指标从何而来?

在十里春风镇项目施工现场周边,记者看到了大片的村庄,村民们还在日常活动。据了解,该村即为二道河村,大队下设安营寨、大柳树沟等生产队,目前几个生产队均处于房屋拆迁阶段。

“他们(指施工方)盖房子的地方以前都是我们几个生产队的农用地,早就被征收了,给了补偿款的40%。剩下60%等房屋拆迁后再给,这几天就让签字确认呢。”二道河村一位村民7月初时告诉记者。

在该村一间房屋外墙上,记者看到了张贴的一则“六道河镇二道河村拆迁工作公告”,公告显示,自2018年7月6日起,启动“长城十里春风镇”项目区内的房屋拆迁工作。对被拆迁户的房屋置换面积进行核算,对房屋装修及附属物的货币补偿进行最终认定和清算,与被拆迁户签订分户补偿确认单。

其中,公告还提出,签订补偿确认单后,会对该户下达房屋拆迁通知单,15日内或16~30日内完成拆除工作的,将分别奖励3万元/户或2万元/户。30日后拆除的则不奖励。等拆除工作验收合格后,5个工作日内向被拆迁户发放全部尾款。

但是,多位村民却告诉记者,目前已签订补偿确认单的村民并不多,“听说安置房要到2019年底才能盖好。房子拆了之后只能去租房住,还是再等等吧。”

兴隆新城项目所处的红石砬村同样在进行房屋拆迁工作。在项目营销中心向东不远处,坐落着数十间房屋,一位村民向记者介绍,该村大部分村民已经搬迁,余下十几家大户尚未完成清算。而记者对比项目沙盘发现,此处亦被纳入规划之中。

项目区内仍有大量房屋未被拆迁,完成收储尚需时日,宣称占地12000亩的兴隆新城实际情况又是怎样?

记者通过查询自然资源部土地市场网、中国土地市场网等平台,粗略统计后却发现,中冶置业分别于2017年11月、2018年7月受得合计21宗、约61.9公顷(约928.5亩)的商服、商品住房用地。地块位于兴隆镇红石砬村、南土门村范围内,土地来源为新增建设用地,供地方式为招标出让。而记者获得的兴隆新城项目环评报告显示,项目总占地面积为752454.09平方米(约1128.681亩)。

如此看来,目前兴隆新城项目并非宣称的万亩大盘,实际占地面积尚且相差十倍有余。而在未来,面对规划区域内尚未收储的土地,中冶置业能否在招拍挂环节如愿受让,同样未知。

“国土部门征地不是给哪家开发商征的。只有到土地供应的时候,通过招拍挂,哪家开发商竞拍取得地块使用权,才算是哪家开发商的土地。”多位熟悉土地出让流程的人士告诉记者,通常而言,土地不可能通过某种协议定向转给开发商,否则就会违背土地招拍挂要求。该项目区内部分土地还没有正式收储并转为国有土地,随后还有招拍挂或招标环节,所以开发商目前行为可能涉嫌虚假宣传。

值得一提的是,该县国土资源局曾在2017年工作总结中称,及时组卷报批建设用地,为中冶置业等重点项目提供了用地保障;在建设用地收储工作中,及时为中冶置业等重点建设项目土地顺利出让奠定基础,确保了重点项目征占拆迁工作顺利进行。

一方面,土地收储工作进展缓慢,另一方面,有限的建设用地指标,也使兴隆县在为重点项目提供土地中更显棘手。

2014年,承德市委、市政府发布《关于加快京津冀水源涵养功能区建设的若干意见》指出,到2020年,划定生态保护红线,基本形成符合主体功能定位的开发格局,并计划将兴隆县创建成国家级生态县。

2017年,兴隆县入选“全国森林旅游示范县”,据彼时多家媒体报道,该县林业局负责人介绍称,兴隆县实行资源建设与保护并重的原则。全县总面积的79%规划为保护林地,总面积的60%以上划定为生态保护红线区。

兴隆县2017年土地利用总体规划(2010~2020年)修改方案进一步显示,规划修改后,至2020年目标年,该县总面积为311645.69公顷,林地一项即占总面积的54.43%。建设用地规模为8935.91公顷,占全县总面积的2.87%,其中的新增建设用地规模仅为1360.24公顷。而在修改之前,该县新增建设用地控制指标为1293.5733公顷,规划实施至评估时点,剩余规模仅为632.8933公顷(约9493.395亩)。

此外,若根据建设用地空间管制分区,该县允许建设区、有条件建设区合计占全县总面积比例仅为3.8636%,而限制建设区与禁止建设区合计占比达96.1364%。

据了解,限制建设区定义为,禁止城镇和大型工矿建设、限制村庄和其他独立建设、控制基础设施建设,以农业发展为主的空间区域;禁止建设区定义为,以生态与环境保护空间为主导用途、禁止开展与主导功能不相符的各项建设的空间区域。如此看来,兴隆县未来新增建设用地的空间或许并不理想。

事实上,在2017年,因新增建设用地规模紧张,该县国土资源局就曾提出,按照保近期、保急需的原则,将近期不用、偏僻零散的规模调出,调整到用地比较集中、近期急需用的区域。

对于规划占地面积动辄成千、上万亩的“双子星”项目,如何解决本就“僧多肉少”的建设用地指标,或将是其面临的一道难题。

“建设用地的空间管制分区,具有一定的超前性,既要预测建设用地的需求量,又要保证节约用地原则,使单位面积达到更多的投入产出比。”国家发展和改革委国土地区所研究员、原所长肖金成分析称,空间分区的规划一旦被批准,是要严格执行的,特别是不能突破生态功能区的底线。但是,“政府既然在招商引资中,确认了重点项目的规划,也说明能够拿出来这么多的土地进行供应。”

北京大学政府管理学院副院长、中国地理学会副秘书长李国平则指出,在城市规划中,会根据自然资源禀赋条件来确定相关的建设区域,从理论上讲,肯定不能超标建设。“作为一个山区,提供大规划的建设用地几乎是不可能的。”(记者 夏晨翔 童海华)

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